3.5.2018

למה אני לא מקשיב להורים ולא קונה דירה

"מתי תקנה דירה? למה אתה לא קונה דירה?", אתם מכירים את הקולות האלה מצד ההורים שלא מבינים איך אנחנו, בני ובנות דור הX והY לא פשוט לוקחים משכנתא על מיליון שקל?
זה נכון שעל פניו שוק הנדל"ן עולה כל הזמן ונראה שזאת השקעה מצוינת שלעולם לא תוכל לרדת. ולמרות שהמחירים רק הולכים ועולים אני רוצה להציע את הפרשנות שלי ל-למה הצעד הכי חכם כרגע הוא פשוט לחכות?

האובססיה לנדל"ן
עליית מחירי הנדל"ן בארץ היא תופעה מרתקת ולמרות שיש לי הרבה מה להגיד בנושא אני אתייחס רק לדיבוק שאוחז בנו הישראלים לקנות דירה ולהיאחז בה.
כולנו ישראלים, כולנו לא פראיירים וכולנו רוצים שהכסף שלנו יעבוד עבורנו וייצר לנו הכנסה נוספת - ורצוי שתהיה הכנסה פסיבית. בשביל שזה יקרה קיימים 3 אפיקים: עסקים, מניות ונדל"ן.
עסקים - זה אפיק מסוכן, מסובך ודורש בנוסף לכסף גם הרבה ידע ועבודה ולכן הוא פחות פופולרית עבור אפיק הכנסה שאמור להיות פאסיבי.
מניות - שוק המניות לאורך זמן הולך וגדל באופן כזה שהוא מהווה השקעה אטרקטיבית (לדעתי אפילו אטרקטיבית מאוד), אבל הוא שוק תנודתי. כמו שניתן לראות בגרף - ערך של מדד S&P500 (שמייצג את 500 החברות הגדולות הנסחרות בנסד"ק) לאורך השנים הערך של השוק רק הולך ועולה.
כמו שניתן לראות בגרף המשבר של שנת 2008 יצר נפילה חדה בערך המניות.
ואני מזכיר - אנחנו מדברים פה על העם הנבחר - והעם הנבחר הוא עם חסר סבלנות.
בגלל שהרבה יותר קל למכור מניות מאשר נדל"ן הישראלים שהחזיקו מניות מיהרו להיפטר מהן - גם במחירי הפסד, בעוד שהישראלים שהחזיקו נדל"ן סוג של "נתקעו" איתו.
כעבור כמה שנים השוק תיקן את עצמו והמסקנה הייתה ברורה - מניות מסוכנות , נדל"ן רווחי!
כאן מתחילה האובססיה הלאומית אחרי נדל"ן.
למרות עלויות הכניסה הגבוהות ולמרות שבסה"כ מדובר בתשואה שנתית סולידית של 3%-4%.

המשבר של 2008
כדי להבין למה אני חושב ששוק הנדל"ן הוא בועה שמחכה להתפוצץ אנחנו צריכים לעשות מסע קצר בזמן חזרה למשבר הסאב-פריים בארה"ב של 2008.
משבר הסאב-פריים בארה"ב התחיל מיוזמה חיובית שאמורה הייתה לאפשר לכל אחד לקחת משכנתא.
מכיוון שהבנקים לא רצו לקחת את הסיכון על עצמם, הם ארזו את המשכנתאות האלה לתוך אג"ח (אגרות חוב) והנפיקו אותם ככה שכל אחד יכל לקנות אג"ח שהיו מוחזרות בתור תשלומי משכנתא.
אג"חים מהסוג הזה הפכו לפופולריות, הביקוש עלה ונוצר צורך לייצר עוד ועוד אג"חים. איך עושים את זה? -קל!
כדי לעודד את לקיחת המשכנתאות (1) הובטחו שנתיים של חסד בהם לא תצטרך לשלם או שתצטרך לשלם סכום מינימלי ו(2) המשכנתאות הוצאו לאנשים שלא מבינים כלום בפיננסים - לרוב מהגרים חדשים שעדיין לא קיבלו דירוג אשראי ולכן היה אפשר לדרג את האג"ח בדירוג של A, A- או B+.
פתאום נוצר מצב שמהגרים מצאו את עצמם עם 2, 3 ואפילו יותר דירות ועם משכנתא שיום אחד הם יצטרכו לשלם.
והכל היה טוב ויפה... עד שחלפה תקופת החסד. אחרי שנתיים פתאום לוקחי המשכנתאות נדרשו לשלם.
אבל יכולת ההחזרים של אותם מהגרים הייתה נמוכה מהמשכנתא כך שהם הפכו לחדלי פירעון - הבנקים עיקלו את הדירות והשוק קרס.
בגרף האיכותי הבא ניתן לראות את יכולת ההחזר של לוקחי המשכנתאות נשארת קבועה בעוד שלאחר שנתיים המחיר אותו הם נדרשים לשלם עולה.
השטח באדום מייצג את החוב, המרחק בין גובה המשכנתא ליכולת הראלית לשלם.


בועת הנדל"ן הישראלית
אז מה הקשר לארץ, אתם שואלים?
בארץ מחירי הנדל"ן עולים בקצב מסחרר ולכן (1) גובה המשכנתאות עולה ו(2)גיל לקיחת המשכנתא עולה (נדרש יותר ויותר זמן לחסוך להון ראשוני).
במקביל בישראל מתרחשת תופעה נוספת, סביב גיל 40-50 המשכורות מתחילות להישחק.
לכן אם בעבר הייתה לוקח משכנתא בגיל 20, לשלם במשך 10-20 שנה ובגיל 30-40 להיות הבעלים של נכס, היום גיל לקיחת המשכנתא מטפס לגיל 30+, אורך חיי המשכנתא מגיע ל30 שנה.
זה אומר שרק בגיל 60 אתה תהיה הבעלים של נכס בישראל.
אבל אם ניקח בחשבון את השחיקה בשכר שצפויה לאורך הדרך נגלה שהרבה ישראלים הופכים לחדלי פירעון - בדיוק כמו במשבר של 2008.
בגרף האיכותי הבא ניתן לראות את יכולת ההחזר כתלות בגיל בעוד שגודל המשכנתא כמעט ואינו פוחת.
השטח באדום מייצג את החוב, המרחק בין גובה המשכנתא ליכולת הראלית לשלם.

סיכום
אז אמא, אבא, הורים יקרים.
למרות הפיתוי לקנות נכס שהמחירים רק עולים, אני לוקח נשימה עמוקה ומחכה.
המשבר של הסאב-פריים אומנם לא יקרה בישראל באופן שהוא קרה בארה"ב, אבל הבועה היא אותה בועה.
מכאן זה רק לקחת אוויר ולתת לזמן לעשות את שלו. בארה"ב זה לקח שנתיים, בארץ זה ייקח יותר. אבל כאשר תגמר היכולת לשלם את המחירים המופקעים, בדיוק כמו שהיא נגמרה בארה"ב, המחירים יתחילו לצנוח.
ומשהו בתוכי אומר לי שהיום הזה הרבה פחות רחוק ממה שאנחנו חושבים.

3.9.2017

הכי קשה לראות שאתה טעה כשכולם אומרים לך שאתה צודק.

הכי קשה לראות שאתה טועה כשכולם אומרים לך שאתה צודק.
תמיד בסיפורי ההצלחה הגיבור הולך נגד הזרם. כולם אומרים לו שהוא טועה וככל שיותר אנשים טוענים שהוא טועה, ככה ההצלחה שלו מהדהדת חזק יותר.
כשאתם עושים משהו שכולם אומרים לכם שאתם טועים, אין לכם ברירה אלא להרהר במה שאתם עושים. לשאול האם אתם עושים את ההחלטה הנכונה או לא, ובסוף ללכת עם האמת שלכם. אבל מה קורה כשאתם עושים משהו, וכולם אומרים לכם שהוא הדבר הנכון? האם זה באמת הדבר הנכון? האם אתם עוצרים לרגע לחשוב על זה? אולי דווקא כאן צריכה להידלק הנורה האדומה. אני אסביר: כשכולם השקיעו בבורסה הגיע המשבר הגדול ומיליוני דולרים נמחקו. כשכולם לקחו הלוואות סאב-פריים הגיע הקריסה של 2008.
והנה אני סטודנט לתואר שני ועובד באחת החברות ההייטק הגדולות והוותיקות בשוק המוליכים למחצה. היה נראה שמסלול הקריירה שלי בכיוון הנכון, וכולם אמרו לי שהקריירה שלי מובטחת.
אז מה קרה שפרשתי מהלימודים והתפטרתי מהעבודה הטובה שלי?

שלום לכולם, קוראים לי גיא הוד ובבלוג הזה אני הולך לפתוח איתכם הכל! את התהליך המחשבתי, הלוגי והאסטרטגי, ואיזה צעדים אני עושה כדי להתעשר. אני מתכוון לפתוח את כל הדברים שתמיד ראיתם מרחוק אבל אף פעם לא ידעתם את הפרטים האמיתיים. אני הולך לתת לכם מספרים, ניתוחי שוק ותוכניות עיסקיות.

אז מה קרה שפרשתי מהלימודים והתפטרתי מהעבודה הטובה שלי, אתם שואלים?
האמת היא שלא קרה כלום. אם אתם מצפים שיקרה משהו דרמטי כדי שהחיים שלכם ישתנו מקצה לקצה, אז תחשבו שוב. הדבר היחיד שצריך להניע את החיים שלכם הוא אתם ורק אתם.
באותו זמן הרווחתי משכורת ברוטו לא רעה בכלל, אבל כששאלתי את עצמי האם אני אוכל לקנות דירה עם המשכורת שלי, לא הייתי מרוצה מהתשובה. דירה מעולם לא נראה לי משהו כזה חשוב ששווה לקחת בשבילו משכנתא ל-30 שנה קדימה. ואם כבר דירה, השאיפות שלי תמיד היו גדולות: וילה עם בריכה, ולפחות בקיסרייה.
בשלב מסוים הבנתי שלא משנה כמה שעות אני אעבוד בעבודה הטובה שלי, אין סיכוי שאני אוכל להרשות לעצמי סגנון חיים שכזה – הייתי זקוק להעלאת שכר בדחיפות!
קצת מספרים:
המשכורות צמודות לדרגות שאלה מטפסות אחת לכמה שנים ומדי שנה מגיע הערכת העובדים שבה מקבלים העלאת שכר של כמה אחוזים בודדים, ובונוסים של מניות (תוכנית שנקרא RSU – עליה אולי ארחיב בהמשך). כאשר עולים דרגה אפשר לצפות להעלאת שכר גדולה יותר.
הבעיה היא שנראה שמחירי הדיור עולים בקצב של 5% עד 10% בשנה. מכיוון שאני צריך הון ראשוני של 30% על מנת לקחת משכנתא, אני בבעיה. קצב העלאת השכר אינו מאפשר לי להגיע להון הראשוני. למזלי ההורים שמו לי כסף בצד ויחד איתו יכולתי להרשות לעצמי לקנות דירה.
מכיוון שנכנסתי לחברה ישר אחרי הלימודים ללא הרבה ניסיון הייתי בדרגה הכי נמוכה ועכשיו צריך להתחיל לטפס לראש הפירמידה. תמיד הייתי שאפתן והתחלתי לעבוד קשה.
אילו רק הייתי יודע מה שאני יודע היום...

עכשיו כל מי שאומר לי שהחיים שלי יפים, יש לי משכורת גבוהה ושאני צריך לשמוח – אתם לא טועים. וזה בדיוק מה שכולם אמרו לי. אבל פה נדלקה לי נורה אדומה.
עד אותו הרגע החיים שלי היו תגובתיים – מה זה אומר תגובתיים? זה אומר שקורה משהו ואני מגיב.
שאלות שאדם תגובתי ישאל את עצמו הן:
·       מה העבודה הכי רווחית שאני יכול למצוא?
·       מה הרכב הכי טוב שאני יכול להרשות לעצמי?
·       איזה דירה מתאימה לתקציב שלי?
ובמקרה שלי סיימתי צבא – אז צריך לעשות פסיכומטרי.
אחרי פסיכומטרי – צריך ללכת ללמוד.
צריך לשלם שכר דירה – ללכת לחפש עבודה.
כשהחיים מתנהלים ככה אי אפשר באמת לתכנן קדימה. הדבר שקול למכונית שנוסעת על כביש חשוך ללא אורות. הנהג לא יודע מה צפוי לו בהמשך הדרך עד שהוא מגיע לעיקול או למכשול. איך אפשר לתכנן ככה מסלול?
החלטתי לשנות גישה, במקום לשאול מה ההחלטה הכי טובה שאני יכול לעשות כרגע שאלתי שאלות מסוג חדש:
·       במה אני רוצה לעבוד איתו יכולתי לעבוד בכל עבודה?
·       מה רמת ההכנסה שאני מצפה שתהיה לי עוד 10 שנים מהיום?
·       איפה אני ארצה לגור?
כשהתחלתי לענות על השאלות האלה התשובות הפתיעו אותי.
לא היה לי מושג מה אני צריך לעשות כדי להגיע לשם אבל היה ברור לי מה אני לא צריך לעשות. באותו היום עזבתי את הלימודים והתחלתי לעבוד במשרה מלאה. בימים הייתי מהנדס ובלילות פגשתי יזמים ושמעתי את הסיפורים שלהם.

חסכתי במשך חצי שנה עד שהיה לי מספיק כסף כדי להתפטר.